开店前用保本表筛店面，租金谈不拢就放弃

开店前先把启动费用列全

他在播客里说，开一家披萨店的启动费用差距很大：低的一端约 5 万美元，是接手上一家餐饮店、设备基本齐全、只需添一台和面机或烤炉的情况；高的一端超过 50 万美元，做全服务餐厅的店甚至到 100 万至 150 万美元。装修和设备是最大的两笔，其余还包括押金、许可和执照、初期库存、培训期的人工、开业前的营销，以及周转金。

他提到在奥兰多做一个塔可店时，被市政府收过超过 5 万美元的影响费（开发商或商户为新增建筑对道路、排水等公共设施造成的影响一次性缴的费用）。初期库存里有一部分只是用来培训的，会被送掉或扔掉，这笔钱要提前算进去。

他的建议是预算多留 30% 到 50%，工期也按多 30% 到 50% 来计划。他说提前完工又不超支的店是极少数。

用保本表反推能承受多少租金

看店面时，他先打开自己那张保本表。人工、食材、税费、会计、布草、清洁、刷卡手续费这些费用，他按已有门店的经验有固定比例；看新位置只需要知道每平方英尺的租金和面积，或者直接有租金数字，就能反推。

他举过一种算法：按这个租金，一周要做到 9500 美元才保本，那就再判断这个位置能不能做出 9500 美元。营业额他习惯往低了估。

位置能不能做出来，他还会请人做市场分析：拿到地址后，对方给出车流、白天人流，以及周边四五英里内的竞争对手数量，比如有几家 Papa John's、Marcos、Domino's。租金不现实或者差得太远，就直接放弃这个店面。

租约里每一项都可以谈

他谈到，商业空间的租金、租期、租户装修补贴（房东出钱给租户做装修，英文缩写 TI）、免租月数都可以谈。空置时间长的店面，房东的谈判余地更大。

他说拿到 10 万或 15 万美元的装修补贴，第一年的资金状况会明显不同，可能不用借那么多钱，还债也更快。他的说法是：不问就没有，最坏的结果是对方说不。