退租时店铺要还原到什么程度，按坪单价先估一遍

店铺退租按入住时的状态还原

店铺的原状恢复义务，原则上是把店面恢复到入住时的状态：墙壁和地面的内装、增设的隔断、自己安装的厨房设备、空调、招牌都要拆除。具体范围由各自的租赁合同规定，退租时要重新核对合同条款。住宅租赁常用的国土交通省指南把日常使用产生的磨损和经年老化算作房东负担，但文章说，这份指南原则上不适用于店铺等事业用租赁物件。

2020 年 4 月施行的修改民法写明，通常使用造成的损耗和经年变化，租客不承担原状恢复义务。文章提醒，店铺合同里如果写了“通常损耗和经年老化也由租客负担修缮”的特约，原则上以特约为准，合同内容仍然重要。

按行业看坪单价行情

费用因行业差别很大，内装造作和设备越复杂，拆除和撤走的坪单价越高。文章给出的行情是：餐饮店（咖啡馆、餐厅、居酒屋等）坪单价 5 万至 20 万日元，厨房设备、排气管、隔油池、防水工程等拆除费工，重餐饮的大规模厨房设备超过 10 万日元一坪也不少见；美容室、美甲、美容院坪单价 3 万至 15 万日元，主要是洗头台和施术台附带的给排水设备拆除，有单间和隔断的还要加拆除费；办公室、事务所坪单价 3 万至 7 万日元，主要是隔断墙拆除、方块地毯更换和墙面重刷。

文章还列出推高费用的因素：建材含石棉需要专业处理时费用大幅增加；地面从混凝土素面改成瓷砖或木地板，拆除也要花钱；天花板和墙壁的特殊造作、后来增设的空调和电气设备同样会推高费用。

合同里先看两件事

文章说，退租时要恢复到什么程度，全部写在入住时签的租赁合同里。首先要确认是不是要求“骨架交还”（スケルトン返し），也就是只留混凝土墙壁、地面、天花板的结构躯体。入住时是骨架状态租下的，退租一般也恢复到同样状态；即使是带着前一家租客内装和设备入住的“带装修转让”店铺，合同也可能要求骨架交还。能不能带装修退租同样看合同，有时需要和房东谈。

其次要看通常损耗和经年老化的处理。店铺物件常见“墙纸和地面材料的损耗不问原因都由租客负担更换”这类特约，文章说这类特约原则上有效，签字时即视为同意，哪些由房东负担、哪些由租客负担要看到细节，有疑问在签约前确认。

压低费用的做法和退租前的准备

• 多家比价只拿一家的报价无法判断是否合理，向多家专业公司询价，比较各工项的费用，也能拿别家报价去谈价。
• 先看有没有指定业者有的楼盘合同规定只能用房东指定的业者施工，没有竞争，报价容易偏高；即使有这条，也可以先问房东有没有商量的余地。
• 找能和房东谈的点比如后续租客很快找到、且希望沿用现有内装和设备，拆除费可能大幅减少；有价值的设备和受欢迎的内装能提升物件价值时，房东也有可能承担一部分。
• 设备找回收商厨房机器、业务用冰箱、货架、桌椅交给原状恢复业者当产业废弃物处理要花钱，状态好的可以卖给专业回收商，既省处理费又可能有出售收入，多找几家比价。

文章还提到，在房东同意下把内装、厨房设备和器具留着，以带装修转让的方式卖掉店铺，也可能省下原状恢复和撤走处理的费用，但这需要核对租赁合同、和房东协调并对店铺造作估价，咨询晚了可能已经发包施工或来不及找买家。

• 入住时拍照把合同里原状恢复条款和特约读到完全理解，交房后马上给墙壁、地面、天花板、设备等各处拍带日期的照片，作为入住前已有伤痕和污渍的证据。
• 决定退租就通知房东遵守合同规定的预告期，尽早告知，留出确认施工范围、挑选业者和交涉的时间，和房东共享到解约日的日程。
• 合意写成书面和房东、施工业者谈定的内容不要只停留在口头，报价单、工项变更和追加合意、谈定的条件，用会议记录或合意书双方签字盖章。