律师建议：签租约前先算清三重净费用和房产税

律师建议在意向书阶段就介入

这位律师说，餐馆老板常以为拿到正式租约再找律师就行，她建议在意向书阶段就介入。意向书是房东和租客之间的一份短协议，把租金、租期、是否续租这些大项先写清楚。她说，等正式租约到手时，意向书里已经谈定的内容往往有她本来想改的地方。

她认为意向书应当按双方真实意愿谈，但不必把所有小细节都写进去。如果在意向书里答应的事，到租约阶段因为正当的商业理由发生变化，她认为没有问题；如果只是先把房东稳住、之后再反悔，她认为不是可接受的做生意方式。

租金之外还有三重净费用

她介绍，餐馆租约常见几种：一种是总租约，每月只付一笔租金；更常见的是在三重净租约下，租客除租金外还要按面积比例分摊房东的房产税、保险和公共区域维护费，这三项也叫附加租金。

她提醒，签租约前要查明这栋楼是什么时候买的、房产税是多少，因为房产税按买入时间计算。如果楼被卖掉，房产税可能上涨，而上涨部分通常由租客承担，除非租约里谈好了限制条款。她举例说，原本一千美元的房产税，楼卖掉后可能变成一千三百、一千五百美元。

百分比租约和逐年涨租

她看到，疫情后旧金山湾区出现更多百分比租约：房东按营业额抽成，目前常见比例是百分之四到六。抽成不是从第一块钱开始，而是设一个分界点，超过分界点的营业额才抽。分界点可以按租金和比例算出来，叫自然分界点；也可以双方直接谈一个更高的数，叫人为分界点。房东可能同意提高分界点，但要求基础租金高一些。

她认为，百分比租约应当配一个较低、略低于市场的基础租金，生意越好房东分得越多；她反对基础租金已经很高、还要再抽成。逐年涨租方面，疫情前每年涨百分之三比较常见，现在她看到房东更灵活，比如第一年租金较低，第二年涨百分之二，第三年涨百分之四。

转让条款、个人担保和施工延误

她说，自己最先看的是转让条款。一份十年租约加五年续租权，如果做到第三年做不下去，能不能把租约转让给下一个餐馆老板、能不能把续租权一起转过去，都写在这里。她认为这对第一次开餐馆的人尤其重要。

另一项是个人担保。她建议租约签在公司名下，老板个人不要直接做租客；房东通常会要求个人担保，她尽量把担保限制住：一种是约定三年内没有违约、按时交租，担保就失效；一种是全程担保但设上限，比如以一年租金或十万美元为限。

她谈到最近几个月处理的几件事：供应链紧张、施工队难找，几家客户的店因此延期开业，人已经招好却开不了门。她和客户回头找房东谈，有的谈到了免租期，有的房东还补偿了客户的部分支出。